Casas prefabricadas en California: las ADU y la insignia del HCD

La ley estatal fija un mínimo, no un máximo. El Código de Gobierno 66323, enmendado por la ley SB 543 con efecto desde el 1 de enero de 2026, obliga al gobierno local a aprobar sin audiencia discrecional cualquier combinación de las unidades que enumera: una ADU y una ADU junior dentro de una casa nueva o existente, donde la ADU puede convertir una estructura existente como un garaje, y una ADU separada de nueva construcción con retiros laterales y traseros de cuatro pies, que el gobierno local puede limitar a 800 pies cuadrados habitables.

El Código de Gobierno 66321 impide fijar un límite de altura menor de 16 pies para una unidad separada, o menor de 18 pies si el lote está a media milla a pie de una parada importante de transporte o de un corredor de transporte de alta calidad, con dos pies más permitidos para que la pendiente del techo coincida con la de la casa principal. La misma sección impide prohibir una unidad de al menos 800 pies cuadrados habitables con retiros de cuatro pies. Por encima de ese mínimo manda la ordenanza local, y donde una ciudad la adopta según el Código de Gobierno 66314, la superficie total de una unidad separada no puede pasar de 1,200 pies cuadrados. Los retiros frontales y las normas de diseño siguen siendo locales.

Esto decide si una unidad fabricada en planta puede venderse legalmente aquí. Según el Código de Salud y Seguridad 19980, una vivienda fabricada en planta lleva una insignia de aprobación. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) la emite solo a través de una agencia de control de calidad aprobada por el HCD, solo para una unidad que ya tiene aprobación de planos según el Título 25 del Código de Regulaciones de California, y se coloca en la unidad antes del envío.

Nada de eso se puede agregar después: un inspector local no puede ponerla y un comprador no puede solicitarla. Antes de pagar un depósito, pida al fabricante, nosotros incluidos, la aprobación de planos del HCD que cubre la unidad que va a comprar. La otra vía permanente no lleva insignia: es una ADU construida en el sitio según el Código Residencial de California.

Una casa pequeña sobre ruedas se registra en el DMV como park trailer o travel trailer, lo que la convierte en un vehículo y no en un bien inmueble. Es una diferencia de ocupación y de financiamiento, no de calidad. La vía del vehículo no produce un permiso de vivienda y, fuera de las ciudades con una ordenanza propia para casas pequeñas móviles, como Fresno, San Diego y Los Ángeles, no le da una residencia principal permanente.

Si la meta es una casa en el patio que se valúe y se financie como parte de la propiedad, la vía de la ADU es la que conviene planear desde el principio. Una fecha a tener en cuenta: la edición 2025 del Título 24, el código de normas de construcción de California, entró en vigor el 1 de enero de 2026.